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Patrimoine immobilier : sans vision claire, le Pays avance à tâtons

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Revoir et informatiser au plus vite l'inventaire du patrimoine immobilier du Pays, éviter les interventions politiques à court terme et repenser l'organisation des dépenses... La chambre territoriale des comptes dresse son bilan de la politique immobilière conduite par le Pays depuis 2016.

Publié le 25/08/2022 à 15:07 - Mise à jour le 01/09/2022 à 9:28
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Revoir et informatiser au plus vite l'inventaire du patrimoine immobilier du Pays, éviter les interventions politiques à court terme et repenser l'organisation des dépenses... La chambre territoriale des comptes dresse son bilan de la politique immobilière conduite par le Pays depuis 2016.

La chambre territoriale des comptes (CTC) a examiné la connaissance du patrimoine et sa gouvernance, les recettes et les dépenses générées par ce secteur, ainsi que certaines opérations emblématiques menées par le Pays.

Sur ce dernier point, la CTC a pris l’exemple du relogement de la direction des Transports terrestres. Après des mouvements sociaux dénonçant les mauvaises conditions de travail et d’accueil du public, il était question de regrouper tous les services de la direction des Transports terrestres sous le même toit depuis 2006.

Le chaos du relogement de la DTT

Après de multiples revirements dans le choix de l’assise foncière et des manœuvres financières inutilement complexes voire irrégulières du Pays, notamment concernant le choix de réhabiliter l’ancien bâtiment de la SAGEP, la CTC chiffre une ardoise à plus d’1 milliard 450 millions de Fcfp. Liés à ces coûts s’ajoutent les retards dans l’avancement du programme. La réalisation du parking, qui attend depuis 14 ans, y a largement contribué.

C’est sur ce type de projet immobilier que la CTC s’appuie pour formuler ses recommandations au Pays, principalement en termes de gouvernance et de vision stratégique. Elle rappelle la nécessité d’une bonne définition initiale du besoin, de constance dans les décisions stratégique et de maîtrise des délais et coûts de réalisation en s’assurant de l’état des bâtiments voués à la réhabilitation.

La gestion de ces opérations est d’autant plus importante que les charges de fonctionnement liés à la maintenance et l’entretien régulier des bâtiments sont multiples, et engendrent des coûts fixes pour certains en augmentation sur la période. Les coûts locatifs engagés pour loger les propres services du Pays, quant à eux, progressent d’un tiers entre 2019 et 2021 pour un coût global de près de 350 millions de Fcfp.

Pas d’inventaire fiable, pas de stratégie

La CTC note que le Pays ne dispose d’aucune structure informatique lui permettant de restituer un inventaire fiable et valorisé de l’ensemble de son patrimoine. La tenue d’un tel inventaire immobilier relève pourtant d’une obligation budgétaire, note la chambre.

Deux applicatifs informatiques existent pourtant, mais ils délivrent des informations qui ne sont que partielles.

  • L’application financière et comptable PolyGF, sur laquelle s’appuie le Pays depuis les années 2000, manque de fiabilité et surtout de sécurité. La collectivité relève elle même que “la fiabilisation de cet état est un objectif poursuivi par l’ordonnateur et le comptable depuis plus de 20 ans et a donné lieu à d’importants travaux de sécurisation des données”, ces derniers n’étant pas terminés.
  • Sous l’égide du nouveau code des marchés publics de la Polynésie française, un nouvel appel d’offre ouvert a été lancé en août 2018, pour le développement de la future application de gestion du domaine immobilier de la Polynésie française baptisée Natiraa Fenua. Projet né en 2016, cette modernisation du traitement des données a subi plusieurs coups durs liés au covid et n’aurit été mise en service qu’en juillet 2022, soit plus d’un an après la date de mise en service initiale.

Conséquence : en l’absence d’une base solide, le Pays ne peut tout simplement pas mettre en œuvre de politique cohérente, et encore moins gérer les dépenses de façon efficace. C’est ce qui explique l’absence d’un schéma directeur de l’immobilier des services (SDIS), outil qui synthétise la stratégie immobilière à moyen terme et organise les projets de construction et de rénovation des bâtiments.

L’ombre de la covid 19 plane sur les recettes

Les flux financiers relatifs au patrimoine immobilier du pays ont ainsi été épluchés. Pour faire recette, le Pays peut accorder des autorisations d’occupation privatives de son domaine public qui donnent lieu à des paiements de redevances, droits et taxes de toute nature. Il est également prévu que les biens immobiliers relevant de son domaine privé peuvent faire l’objet de location, moyennant le paiement d’un loyer. Enfin, la collectivité peut céder son patrimoine selon les lois du Pays.

Les ressources domaniales ont drastiquement chuté sur la période, principalement les redevances d’occupation du domaine maritime, qui représentent la plus grosse part de ces ressources (53%, incluant les activités de logement touristiques, d’aquaculture, de perliculture et de pisciculture). D’un montant de 303 millions de Fcfp en 2016, les recettes de ce domaine ne sont plus que de 173 millions en 2020 et d’à peine plus de 5 millions en 2021.

Le retrait général des recettes domaniales, note la CTC, est consécutif aux choix du gouvernement en période covid. Ce dernier a en effet maintenu son soutien à l’activité économique par la reconduction en 2021 de l’exonération des redevances dues pour l’occupation d’immeubles du domaine public.

Or, les inventaires du patrimoine n’étant pas clairement définis, difficile d’analyser la pertinence de cet avantage particulier accordé par le Pays. La CTC souligne que la collectivité gagnerait à procéder à une évaluation et un bilan de ces mesures avantageuses afin d’en affiner les conditions d’octroi et de le limiter aux acteurs économiques en difficulté avérée.

Une gestion peu coordonnée et hétérogène

En outre, la CTC pointe une “gestion patrimoniale éclatée entre plusieurs services, un manque de coordination étant par ailleurs constaté”. La chambre prend l’exemple de la gestion du parc des logements de fonction, de l’ordre de 200 unités, qui se pratique de façon hétérogène d’une direction à l’autre. Cela soulève des situations non maîtrisées juridiquement et potentiellement génératrices de risques. “Si le nombre de logement de fonction recensé dans le parc du Pays est d’environ 200, plus de la moitié le serait sans fondement juridique“, estime la chambre.

Elle recommande ainsi un recensement exhaustif et tenu à jour de ce parc, qui permettrait d’établie un état des lieux à partir duquel des actions correctives doivent s’engager.

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